小区物业纠纷如何解? 十分关注 2016.8.9 - 厦门电视台 2016年08月09日

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栏目名称:小区物业纠纷如何解? 十分关注 2016.8.9 - 厦门电视台

  最近,湖里江头华永天地小区业主向我们栏目反映,他们居住的小区,至今还没有成立业主委员会,由开发商聘请的物业公司在小区管理方面存在各种问题,比如业主的私家车位经常被占用、未与业主核对电表读数就更换电表、小区消防通道被占用等等。那么,事情真的像业主所说的那样吗?为此,我们的记者进行了调查采访。

  华永天地小区14号楼的业主何先生对记者说,7月27号号中午两点多,他回家时发现,自己位于小区负二层停车场的318号固定停车位上停着一辆轿车,车主没有留下任何联系方式。何先生说,他已经记不清这是第几次车位被占用了。

  华永天地小区业主 何先生:我原来进来都是(保安)阻挡不让我进来 还让他们(陌生人)停车 我每次都有交物业费还不让我停车 是不是 不让我进来 我们就交了物业费就可以嘛 后来(保安)就不敢阻拦

  何先生说,华永天地小区负二层停车场有很多业主的私家车位。何先生向记者出示了商品房买卖合同以及相关发票,318号固定车位是他在2013年购房时,花三十多万元买下的,合同已经在市国土资源与房产管理局备案。而他本人每个月也都按时缴纳物业管理费和车位管理费等相关费用,但小区保安却多次以未交物业费为由,不让他停车,却任由其他车辆使用他的车位停放,而这些车辆的车主,竟然还有小区的前几任物业管理处主任。

  华永天地小区业主 何先生:三任(物业管理处)主任的车 都停在我这边 侵犯我的权益 

  当天下午五点多,占用何先生车位的车主出现了,由于车辆被何先生锁住了前轮,车主打电话通知何先生开锁,两个人因为这件事发生了争执。当记者来到负二层地下停车场时,双方争执仍在持续。这名车主拒绝支付何先生要求的占用车位的费用,还要求何先生赔偿他飞机误点的损失。在场的其他业主说,这名车主就是前任的物业管理处主任,不过对方否认了这个说法。

  记者VS车主:你是物业的吗(我不是物业的)那你的车为什么停在这个地方(你不要拍好吗)

  华永天地小区业主:这个人原来是这里的物业主任 也是业主 但是他没有车位

  华永天地小区业主:他习惯了 侵犯我们业主的权力侵犯到习惯了 就这态度 对

  此时,小区物业管理处现任主任和其他管理人员来到了地下停车场,要替这位车主支付占用何先生车位的费用,但何先生没有接受这些费用,而是要求这位车主下不为例。

  何先生VS物业管理处主任:今天不用了(这个318号车位是何先生的)不仅仅是318 所有的车位我们大家 都有贴(固定车位牌)的

  物业管理处主任向何先生等业主解释说,自己是在今年7月份才刚刚任职,对小区的情况还不太熟悉,他表示会对小区停车位管理的问题进行整改。

  华永天地小区物业管理处主任VS业主:对于车辆 广大业主车位被人停放 我们也会跟(停车场)设备厂家 业主之间进行资料移交登记 要规范管理 一些没有出售的车位要进行对接 我们要进行梳理 哪些车子没有车位 哪些车位没有出售出去的车位 我们会进行对接 我们会一步一步梳理 

  在物业管理人员与小区业主的沟通过程中,小区业主反映说,困扰小区业主的不仅仅是停车位问题。之前的物业管理人员在未与业主核对旧电表读数、并得到业主签字确认的情况下,拆除业主原有的电表,更换新的电表,这样的做法同样让他们感到不解。

  华永天地小区业主:有拆掉的痕迹 有拆掉的旧电表的螺丝头嘛 这些就是拆掉的 这个是新换上去的

  华永天地小区业主 卢丽荣:旧的电表丢了拆了一堆 既然是我们用的电表 没通知我 我是不认可的 也不是我一户在说 好几户都在说

  业主们认为,在更换电表之前,物业虽然有发通知,却没有跟业主核对过旧电表的读数并获得业主同意就更换电表,这不免让业主心存疑问,而且业主对更换电表等费用也表示有异议。

  业主VS华永天地小区物业管理处主任:你们来拆电表 业主没来签字就给卸掉了 拆掉以后收费三千 两千 任由你们讲 很多人是不会跟你承认这笔账的 是不是要业主签字 你就拆了 又没签字什么都没有 (这项工作我们是……)全部人反应非常大的(这些旧电表拆下来都是在仓库)你要叫人家当场签字(是我们考虑不周)没有商量 还有电费也是八毛三还是九毛七 我们没电也没通知 公摊水电都没有明细 明细打印出来(……这个在我们工作上面还需要积极考虑意见 看哪些还要加强整改的)

  业主们还反映说,小区里原本规划图红线范围内用作消防通道和绿化带的公摊面积,被超市、餐饮店占用,堵塞了消防通道。

  华永天地小区业主 沈美英:这个是我们的业主的公摊面积 我们坐的地方在我们业主权益范围之内的 现在就是让店面来摆摊 

  物业管理人员表示,针对小区内目前存在的占道经营堵塞消防通道的现象,物业方面会配合相关执法部门进行查处和整治。

  华永天地小区物业主任VS业主:接下来也有个初步的方案 看看物业这边配合一个相应的执法部门 告诉商家减少占道 或者禁止他们进行经营 这个过程肯定是要依靠执法部门来 物业是没有执法权 肯定是没办法办得到 所以这方面也希望大家能够理解 

  华永天地小区物业管理存在的种种问题,很多业主认为这与小区至今还没有成立业主委员会有关,因为没有业主委员会,小区目前的物业管理公司是由开发商聘请的,业主无权选择物业管理公司,对物业管理的合理诉求就无法得到反映。

  针对小区目前的物业管理状况,业主们希望尽快成立业主委员会,并得到辖区街道办和居委会的支持,不过记着调查到的情况是,开发商认为小区内还有占总面积30%的超市、酒店等商业房产还没有售出,因此目前还无法成立业主委员会。那么,相关的法规是如何规定的呢?

  北京盈科(厦门)律师事务所律师 许东:从今年厦门刚开始出台的《物业管理条例实施细则》规定非常明确 我们首次召开业主大会 成立业主委员会 只要说我们小区成立满一定年限 入住率达到一定的水平 就可以申请成立业主委员会 目前华永天地小区是符合申请设立业主委员会 成立业主大会申请条件 

  记者与业主一起来到华永天地小区开发商办公地点,想听听开发商方面对此事的回应。这里的工作人员说,负责小区业委会筹备的工程部负责人刚好不在现场,随后一名自我介绍是总经理助理的负责人,出面回应了有关成立业委会的相关情况。

  业主VS开发商负责人:街道办给你们开发商发函 要求你们参加成立业主委员会的(筹备)小组 并且来筹备前期启动的这个资金 现在只差你们派一个代表进入筹备组 打一笔款到街道办作为前期的费用(我们开发商有两重的身份 首先是开发商前期业主委员会承担责任 另一重身份我们是业主 我们持有百分之三十的产权 我有权评估现有的业主委员会 是否要投票 ) 现在是成立筹备组 还没到业主委员会的阶段 大家先成立筹备组 再成立业主委员会的候选人 最后才是投票 (我们也要了解这个过程)什么时候才是筹备的时候(业主委员会也要走程序)现在就是走程序配合的时候(没有说不配合 我派人 我派谁去 打钱我要做什么要清楚 我要什么时候打钱要考量的 不是你说打钱我就打一笔钱给你的)

  据了解,目前我市像华永天地这样的没有成立业主委员会的小区还有不少,由开发商聘请的物业管理团队与小区业主之间的纠纷时有发生。理论上说,如果成立了业主委员会,由业委会代表业主行使权力,会有利于各种纠纷的解决。

  市人大常委会委员 朱奖怀:所以我想解决问题 首当其冲是规范成立业主委员会 只有规范成立业主委员会 才能让业主的合理诉求通过组织反映 谈判 甚至诉诸法律 否则个体很难形成合力 同时要对物业管理以合同约定措施来规范权利行为 一旦用合同形式来规范行为 即使开发商 (对)开发商邀请的物业企业有一定的约束力 原本的物业企业是跟开发商签约的 所以为什么跟开发商负责 因为开发商跟他签约 因为没有其他主体跟他签约 如果我们形成组织 这个时候我们可以跟物业企业 业主委员会公平来就物业管理项目谈判 质量谈判 价格谈判 期限谈判等等 如果不是这样子 物业企业在这里面 就会一直做下去 如果有(业委会)的话 哪怕是第一家物业公司 都会做得很好 你都不用换 哪来的存在什么矛盾

  经过街道办、业主与开发商的多次协商,目前开发商已经同意配合在华永天地小区成立业主委员会,并将为即将成立的业主委员会提供办公场所。在满足一定的条件下,小区召开业主大会,成立业主委员会,这是法律法规的规定,也是业主的合法权益,开发商应当予以支持。业主委员会在化解矛盾、促进小区的和谐方面,能起到缓冲润滑的左右。在过去几年里,厦门的市、区相关管理部门,以及街道、居委会等基层组织,为解决类似的问题做了大量的工作、出台了切合实际的法规,在各方努力下,大多数小区都已经成立了业主委员会,曾经一度趋于尖锐化的业主与开发商、物业管理部门的矛盾,在厦门得到了比较平顺的疏导和解决。这些年随着大量小区的新建落成,类似问题在一些新交付小区里有了回潮的苗头,这是需要有关各方注意的。不过有了这么些年处理这类问题的经验,相信现在解决起来,会更加顺利。 

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